Одесса является одним из любимых городов большинства украинцев и даже иностранцев отовсюду. Одно слово: южный порт.. Кто-то любит здесь отдыхать, а кто-то хотел бы переехать сюда на постоянное место жительства. Так вот, если вы решили купить квартиру в Одессе GetHom проконсультирует, как это сделать правильно, выгодно и с минимальными рисками.
Сколько стоит квартира в Одессе
Естественно, стоимость квартиры зависит от ее площади, ремонта, а также района, в котором она расположена. Само собой, дешевле будет купить квартиру от застройщика и без ремонта, чем жилье на вторичном рынке с евроремонтом в центре города. Можно, конечно, и на вторичном рынке найти недорогую квартиру, только тогда придется еще и оплатить полностью ремонт. Не забывайте и о том, что квартиры от застройщика в объектах, которые еще только строятся, стоят на 10-15% дешевле, чем недвижимость в готовом объекте.
Ни для кого не секрет, что самые дешевые квартиры располагаются обычно в спальных районах или на окраине города. Квартиры в Одессе – не исключение. Чем ближе жилье расположено к центру города – тем больше денег за него придется отдать. В Одессе самые дорогие квартиры расположены в Приморском районе. Например, в Аркадии, на Большом Фонтане. Немного дешевле квартиры на Таирова и Котовского. Стоимость квадратного метра квартиры начинается от 600-800 долларов.
Более бюджетным вариантом будет квартира, расположенная на поселке Котовского. Довольно привлекательные цены на жилье и в городках, находящихся по соседству с Одессой. Здесь вы сможете купить квартиру, отдав меньше, чем 500-600 долларов за квадратный метр.
Стоимость квартиры в новостройке в Одессе
Стоимость квартир от застройщика немного отличается от жилья на вторичном рынке. Например, за хорошую квартиру в новостройке нужно будет заплатить от 15 тыс. грн. за квадратный метр. Если же вам подходит вариант «малометражной» квартиры, площадью до 50 квадратов и без ремонта – стоимость квадратного метра в ней обойдется вам от 13500.
Не забывайте, что в стоимости квартиры важную роль играет вид из окна, а также этаж, на котором она расположена. За жилье с видом на море придется отдать в разы больше денег, чем если за окном не будет открываться морской пейзаж.
Кроме того, самыми дорогими всегда являются квартиры, расположенные с 5 по 7 этаж. Объяснение этому простое – здесь наиболее чистый воздух, да и в случае экстренной ситуации, эвакуация по пожарной лестнице не составит труда. Но часто у застройщиков, чем выше расположена квартира, тем дороже стоимость.
Вторичный рынок жилья в Одессе
Анализируя стоимость трехкомнатных квартир по всей Украине, можно сделать вывод, что в Одессе недвижимость одна из самых дорогих. Здесь за трехкомнатную квартиру нужно будет заплатить около 43 тыс. долларов. Дороже квартиры на три комнаты только в Киеве – около 45 тыс. долларов.
Естественно, самыми дешевыми являются квартиры на окраине. Так, например, двухкомнатная квартира на окраине Одессы будет стоить около 30 тыс. долларов. В то время, когда за такую же недвижимость в центре нужно быть готовым отдать близко 50 тыс. долларов. Обратите внимание на то, что, если вас устраивает квартира в старом жилом комплексе и без ремонта – ее вы сможете купить, порой, даже дешевле, чем жилье в новостройке.
Как выбрать район, где лучше купить квартиру в Одессе
Если в Одессе вы никогда не жили, или все еще плохо разбираетесь в местности, перед покупкой квартиры сначала нужно определиться, в каком районе вы бы хотели жить. Давайте рассмотрим вкратце преимущества и недостатки жизни в каждом из районов Одессы.
Суворовский район
Это – самый удаленный и наиболее заселенный район Одессы. Это – отличное место для семьи с детьми, ведь здесь есть множество школ и садиков. Кроме того, здесь есть спортивные секции и стадионы, бассейны и фитнес-клубы.
Преимущества Суворовского района Одессы:
низкие цены – за счет удаленности от центра города, здесь можно купить хорошую и недорогую квартиру;
хорошая инфраструктура – здесь есть торговые центры, супермаркеты, рынки и больницы, садики и школы, а также спортивные секции;
транспортная развязка – отсюда можно добраться в любую точку Одессы, как общественным транспортом, так и на личном авто;
хорошее состояние вторичной недвижимости – несмотря на то, что большинство старых домов возведены здесь еще в 80-е годы, они в лучшем состоянии, чем такие же в центре города;
до моря – 4 км, спуск удобный и без склонов.
Недостатки Суворовского района:
длительная дорога до центра – чтобы попасть, например, на Греческую площадь, расположенную в 14 км от района, понадобится 40 минут на общественном транспорте;
пробки – утром и вечером добраться с района и в район довольно сложно из-за большого потока людей и машин;
скучно для тех, кто любит тусовки – для молодежи здесь практически ничего привлекательного нет, ведь здесь мало кафе и ресторанов, а погулять можно в Лузановке и на Крымском бульваре.
В общем, Суворовский район станет для вас отличным местом жительства только в том случае, если вы любите быть ближе к природе, а городские тусовки вам не нужны и ночные клубы вам не особо нужны.
Киевский район
По мнению многих жителей Одессы, киевский район является самым комфортным для жизни. Он станет отличным вариантом для тех, кто хочет жить недалеко от центра, но, при этом, наслаждаться природой и спокойствием. Расстояние до центра примерно такое же, как и с Котовского, но доехать можно немного быстрее.
Плюсы Киевского района Одессы
инфраструктура – большое количество учебных заведений, библиотек, гостиниц, торговых центров, а также санаториев, пансионатов и медицинских учреждений;
транспортная развязка – добраться к центру города довольно легко, достаточно 30 минут;
разнообразие недвижимости – здесь можно с легкостью выбрать квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке;
до моря – 2-3 км, спуски, чаще всего, со ступеньками, но можно найти хорошие обустроенные и дикие пляжи.
Минусы Киевского района
цены на жилье – в целом их нельзя назвать минусом, т.к. они всего на 15% выше, чем в Суворовском районе, но из-за близости к центру их часто завышают;
жалобы в горсовет – район занимает второе место по количеству жалоб в горсовет в т.ч. и по поводу работы коммунальщиков.
Приморский район
Это – отличный вариант для богатых «тусовщиков». Здесь полно мест для отдыха и активного проведения времени. Кроме того, и море в пешей доступности.
Достоинства Приморского района Одессы
хорошая транспортная развязка – можно добраться в любой уголок Одессы;
инфраструктура – множество торговых центров и офисов, 16 ВУЗов и 19 учебных заведений;
архитектура – в этом районе расположено около 50 монументов и 669 жилых домов, которые являются памятниками архитектуры;
близко к морю – путь пешком займет у вас не больше 20 минут, а с Аркадии, например, около 5 минут.
Недостатки Приморского района
цены – здесь стоимость на недвижимость в новостройке практически в 2 раза выше, чем в других районах;
экология – из-за большого потока транспорта в приморском районе придется дышать выхлопными газами;
пробки – практически ежедневно здесь возникают пробки и особенно сложно добраться куда-либо на собственном автомобиле;
стоимость проживания – здесь дорогие не только квартиры, но и продукты и даже паркинг;
плохие условия – из этого района в горсовет поступает наибольшее количество жалоб на состояние домов, дорог, а также экологию.
Приморский район станет отличным вариантом для тех, у кого есть деньги и явно не подойдет любителям природы и спокойной обстановки.
Малиновский район
Этот район подойдет разве что тем, кто хочет купить квартиру как можно дешевле. Здесь живут совершенно разные люди и абсолютно по-разному.
Достоинства Малиновского района Одессы
стоимость жилья – из-за того, что район находится немного ближе к центру, чем Суворовский, цены на недвижимость здесь немного выше, но разница не столь заметная;
инфраструктура – супермаркеты, гипермаркет Фоззи, больницы и школы, а также множество магазинов;
транспортная развязка – дорога к центру займет около 20 минут и в целом добраться до любого района города будет несложно;
до моря – проще всего добраться до Аркадии или Ланжерона, но дорога займет около 20 минут.
Недостатки Малиновского района
недвижимость – в большинстве случаев это старые «хрущевки» в 5 этажей и без лифта;
преступность – она все еще процветает, но по городу обстановка примерно одинаковая.
экология – из-за большого количества магистралей и предприятий, а также небольшого количества зеленых зон, она оставляет желать лучшего;
места для отдыха – здесь недостаточно спортивных секций и других мест для активного проведения свободного времени;
работа коммунальных служб – также не радует жителей района.
По мнению одесситов, лучше всего жить в Киевском районе. А окончательный выбор делать только вам, исходя из финансового положения, а также ваших личных предпочтений. Во всех районах достаточно комфортно, просто нужны выбрать тот, который будет наиболее комфортен именно для вас.
Как купить квартиру в Одессе, если нет денег
При нынешнем финансовом положении большинства украинцев этот вопрос становится все более популярным. При покупке недвижимости, если у вас на руках нет всей суммы денег, существует 2 варианта:
ипотека;
рассрочка от застройщика.
Ипотека
Если у вас недостаточно средств для того, чтобы купить квартиру, можно оформить долгосрочный кредит в банке на приобретение недвижимости – ипотеку. В таком случае банк выдает вам деньги на покупку квартиры под ее залог. Вы можете сразу вселяться в квартиру, но она остается под арестом банка. Как только вы полностью выплачиваете ипотеку – недвижимость полностью переходит в ваше распоряжение.
Главные недостатки ипотечного кредита:
необходимость первого взноса – в большинстве случаев 25% от стоимости квартиры;
переплата – за десять лет ипотеки вы переплачиваете около 100% от своего кредита.
В ипотеку можно купить также и недвижимость на вторичном рынке. Однако, в таком случае переплатить по кредиту придется еще больше. Для вторичного рынка недвижимости банки устанавливают более высокие ставки по ипотечному кредиту. Начинаются они от 19,9% годовых.
Для того, чтобы взять ипотеку вам понадобятся стандартные документы.
Документы для ипотеки
паспорт;
идентификационный код;
разрешение супруга – если вы состоите в браке;
справка о доходах.
Рассрочка от застройщика для покупки квартиры
Большинство застройщиков предлагают покупателям такую услугу, как рассрочка. Примерная процентная ставка у застройщиков Одессы около 9% годовых. Это в 2 раза дешевле, чем в ипотека в банке. Обратите внимание на то, что в Одессе максимальный срок, на который выдают рассрочку – 10 лет. Главное преимущество рассрочки в том, что она стоит дешевле, чем ипотека от банка. Рассрочка от застройщика поможет вам сэкономить значительную сумму денег.
Как проверить застройщика в Одессе
Покупка квартиры в новостройке всегда несет в себе определенный риск. Именно поэтому лучше сотрудничать с проверенными застройщиками, у которых уже есть введенные в эксплуатацию высотки. Обязательно убедитесь в том, что у компании положительная репутация. Проверить это можно на сайте компании или в социальных сетях на страничках застройщика.
Для того, чтобы убедиться в законности возведения объекта, нужно проверить все документы застройщика.
Документы, которые нужно проверить
право на землю – договор аренды, купли-продажи или, например, свидетельство о праве собственности;
отчет по проведению экспертизы проекта – необходим для возведения объектов VI-V уровня сложности;
градостроительные условия и ограничения – без них не может составляться даже проект на высотку;
право, а также разрешение на ведение строительных работ – без них стройка будет незаконной;
лицензия подрядчика на проведение строительных работ – только для многоэтажных домов VI-V уровня;
технические условия на подключение объекта к коммуникациям – без них дальнейшее подведение коммуникаций будет невозможным;
все договоры о совместной деятельности – это документы, которые регулируют отношения застройщика со всеми участниками строительства, начиная от заказчика и заканчивая покупателем;
если финансирование строительства происходит через соответствующий фонд – просите лицензию фонда, а также договор между ним и застройщиком.
Сотрудничество с застройщиками
Перед подписанием договора обязательно убедитесь в том, что в нем указаны все технические характеристики вашей будущей квартиры – начиная от точного адреса и заканчивая этажом, на котором она будет расположена. Проверяйте, все ли условия договора вам понятны. Если нет – требуйте, чтобы их написали более понятными формулировками.
Даже после того, как вы уже подписали договор, не стоит оставлять все на самотек. Обязательно следите за тем, как проходит строительство. Можно просматривать фотоотчеты застройщика – они обычно размещаются на сайте компании, если она следит за своей репутацией. Можете самостоятельно приходить на стройку и следить за ходом строительства.
Не забывайте на экскурсии отслеживать, какое количество рабочих задействовано, если оно заметно уменьшилось с прошлой экскурсии – это может быть сигналом о том, что со строительством есть какие-либо проблемы. Проверяйте и то, какое количество работ провел застройщик за время вашего отсутствия. Если работы приостановились – это также сигнал о том, что у застройщика возникли какие-либо проблемы.
Как рассчитываться с застройщиком
Момент оплаты также очень важен, ведь в этот момент вы передаете свои сбережения совершенно незнакомому вам человеку. Лучше не сотрудничать с теми компаниями, которые предлагают отдать им наличные за квартиру под расписку о получении денег. Согласно Закону Украины, все денежные операции, сумма которых больше 50 тыс. грн., должны происходить по безналичному расчету.
Обязательно проверьте, чтобы в договоре, который вы заключаете с застройщиком, стоимость квартиры была указана в национальной валюте – гривне. Во-первых, так нужно по закону, а во-вторых, вы убережете себя от неприятностей, связанных с прыжками курса валют. На это нужно обращать внимание и при заключении договора ипотечного кредита, и при подписании договора рассрочки с застройщиком.
На что еще обратить внимание
На документы. Если вы покупаете так называемую смарт-квартиру, особое внимание нужно обратить на ее площадь. Жилая квартира, как прописано в санитарных нормах, не может иметь площадь меньше, чем 30м2. В это же время большинство смарт-квартир имеют меньшую площадь. Для того, чтобы строительство было законным, застройщики именуют такие квартиры «студиями» или «апартаментами». Вот здесь нужно быть предельно внимательными. Данные объекты являются коммерческими.
Итак, что же вы получите, если купите такую студию? Прописаться в ней будет довольно сложно. Кроме того, для оплаты за коммунальные услуги вам будут приходить счета с тарифами для коммерческих объектов. Именно поэтому, перед тем, как подписать договор с застройщиком на покупку смарт-квартиры, убедитесь в том, что в оригинале проекта назначение вашей квартиры именно жилое, а не коммерческое.
Внимательно смотрите то, что вы покупаете по документам.
Как проверить продавца на вторичном рынке в Одессе
Покупка квартиры на вторичном рынке многим кажется более надежной. С одной стороны – да, ведь квартира уже эксплуатируется, и вы точно видите, что покупаете. Но и здесь также могут возникнуть проблемы. Начиная от того, что кто-то из старых владельцев не выписался из квартиры и заканчивая тем, что на недвижимость есть еще претенденты, которые могут оспорить вашу сделку. Это частое явление и подача заявления в суд после сделки – обычная практика.
Перед тем, как подписать договор с продавцом на вторичном рынке, вам также нужно будет проверить все его документы:
Документы, которые нужно проверить у продавца на вторичном рынке
документ, подтверждающий право собственности – договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о праве собственности и т.д.;
если квартира перешла к продавцу по наследству – свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя;
паспорта и идентификационные коды продавца и всех совладельцев, а также согласия от совладельцев на продажу, заверенные нотариусом;
если совладельцы – дети до 14 лет – свидетельства о рождении;
если совладельцы несовершеннолетние, малолетние или недееспособные – разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
свидетельство о браке/разводе/смерти супруга;
даже если сейчас продавец в разводе, а квартира была куплена в браке – согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;
справка о том, что в квартире никто не прописан;
отчет об оценке квартиры экспертом;
технический паспорт и справка из БТИ, которая подтверждает, что в квартире не проводились перепланировки;
справки о том, что в квартире нет задолженностей по коммунальным платежам;
выписка из реестра о том, что нет запрета на продажу этой квартиры.
Важные моменты
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке убедитесь в том, что продавец является именно тем человеком, которым он себя представил – обязательно проверьте его паспорт. Не лишним будет проверить самостоятельно, кто и когда был прописан и почему выписался из квартиры. Возможно, кого-то выписали временно, и он будет оспаривать вашу сделку.
Лучше не покупать квартиру, если за последние три года у нее несколько раз менялся владелец – на это могут быть серьезные причины, разбираться с которыми придется уже вам. Не подписывайте договор, пока из квартиры не выпишутся все зарегистрированные, иначе потом вам придется их выписывать через суд.
Подведем итоги
Купить квартиру в Одессе можно имея разный бюджет. Самыми дешевыми будут квартиры в отдаленных от центра районах, ближе к окраине. В центре же за квартиру придется отдать от 650 долларов за квадратный метр. Более бюджетным вариантом при этом будет старая квартира без ремонта или же недвижимость от застройщика. За жилье с евроремонтом придется заплатить немало.
В Одессе живут разные люди и совершенно по-разному. В Малиновском районе, например, условия для жизни не самые благоприятные, да и преступность все еще процветает, но здесь самые дешевые квартиры и центр города, сравнительно, недалеко. В Приморском районе в центре жить очень дорого, и он подойдет только тем, кто имеет в своем распоряжении достаточно денег и много зарабатывает. К тому же здесь практически все в пешей доступности.
Если у вас нет денег на покупку квартиры в Одессе – вы можете оформить ипотечный кредит или рассрочку от застройщика. Помните, что при оформлении ипотеки вам нужно иметь на руках 25% от стоимости квартиры, а за 10 лет кредита вы заплатите практически в 2 раза больше, чем стоила квартира. Рассрочка от застройщика выдается на срок до 10 лет.
Особенности сделки
Перед тем, как оформить договор купли-продажи, нужно внимательно проверять документы продавца как на первичном, так и на вторичном рынке.
При этом от застройщика нужно требовать:
документы о праве собственности на землю;
все разрешающие документы на проведение строительства;
договоры – начиная от заказчика и заканчивая покупателем.
На вторичном рынке проверять нужно следующее:
право собственности;
разрешения от совладельцев квартиры;
паспорта и идентификационные коды всех владельцев.
влажность:
давление:
ветер:
