Земельный рынок в Украине: мифы и реальность

18 лет в Украине действовал мораторий на продаже земли сельскохозяйственного назначения и вот, наконец правительство обнародовало законопроект«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Перед наиболее решительным шагом министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Тимофей Милованов развеял наиболее популярные мифы о земельном законе, информирует AgroPolit.com

МИФ  об иностранных юридических лицах. В представленном проекте закона указано, кто должен получить право доступа к приобретению земли. Кому достанется украинская земля: пойдет ли она в руки иностранцев?

Тимофей Милованов: В законопроекте написано о приобретении права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения «приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут граждане Украины, юридические лица Украины, территориальные общины, государство». Далее — «иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования».

Важно: человек может унаследовать землю. Например, если я вторая в Германии, я могу ему (я ненавижу всех моих родственников, просто представим такое, что в действительности ложь) или кому-то другому передать по наследству землю. В таком случае этот иностранец обязан осуществить их отчуждения в течение одного года со дня приобретения права власности.

-Сможет ли земля отойти в руки иностранцев?

Тимофей Милованов: по наследованию — может, но за год человек должен продать ее. А вот кто может купить — это все те же четыре группы. Относительно граждан Украины, есть вопрос, если  у них есть двойное гражданство, например, тройное и тому подобное. В отношении юридических лиц Украины вопрос — кто является конечным владельцем, настоящим. И вообще тот конечный владелец, будь то украинец или не украинский, а иногда украинец с не украинским паспортом. Могут ли они объяснить, откуда деньги, и могут ли они объяснить, как они эти деньги заработали. Поэтому систему установления конечного бенефициара при покупке украинской земли нужно развивать. Мы действительно знать, кто конечный собственник. Если мы просто здесь вычеркнем юридических лиц Украины, то цена на землю будет меньше. Юридические иностранные лица не смогут покупать землю. Есть только право наследования для физлиц и с правом продажи через год, в течение года. Бояться нужно не юридических НЕ иностранцев или украинский. Нужно бояться «черных» денег. Теневых денег при покупке земли

МИФ о том, что в страну во время открытия рынка земли ждет вал дешевых денег непонятно откуда

Тимофий Милованов: Я не уверен, что это правда. Даже те люди, которые не хотят конкуренции, они говорят, что многих продаж земли не будет. Только 5-7% земли поступит в продажу от общего объема. Возможно, около 10%. Но не 50 и не 100%. Это показывает опыт других стран, что все произойдет постепенно. Потому что человек не будет просто так продавать землю. Знаете, что произойдет? На землю вырастет, потому что будет спрос больше и чистый, прозрачный. Аренда также возрастет. Зачем человеку тогда продавать, если она больше получать за аренду. Для того и нужен прозрачный рынок, чтобы мы поняли, какова истинная стоимость. Но можем сравнить, сколько сегодня получает украинец в среднем за аренду 1 га земли — около 1700 грн. А сколько получают в Польше — в пересчете на гривны 7- 8000. Я не думаю, что за один год мы доберемся до показателя Польши, но рост будет до 5-6 тыс. Грн. Это моя субъективная оценка. Посмотрим, что на самом деле скажет рынок. Мы понимаем, что это не только о вопросах продажи. Так как цена на землю увеличится, вырастет цена на аренду, то есть это будет перераспределение от тех, кто сегодня имеет доминирующую возможность диктовать условия на рынке, тем, кто на самом деле являются собственниками земли. Иначе говоря, мы защищаем этим собственников земли … Это не только важно для владельцев паев. Это еще важно для общин, для сел. Будет выше цена аренды, цена земли — будет больше уплачено налогов. Больше налогов — больше возможностей развить село. Это реальное развитие села.

МИФ о том, что открытие рынка не гарантирует отсутствия российского капитала. Какие шаги будут предприняты для того, чтобы у нас не было экспансии российских средств? И что будет с тем капиталом российским, который уже есть?

Тимофей Милованов: Внесен ряд изменений в закон «О санкциях …», суть изменений заключается в том, на кого распространяются санкции (и это не обязательно только на Россию) . Завтра у нас будет какая-то проблема с другой страной или с какой-то компанией, иностранной или нашей, или источником происхождения денег, или физическим лицом, у которого, опять же, двойной паспорт или один. Если у нас есть закон, который накладывает санкции, это наш инструмент ограничения бизнес-деятельности. И сегодня прописано так, чтобы этот инструмент накладывался так же на оборот земли. По сути это означает, что сейчас, если мы узнаем, что деньги российские, земля конфискуется. В таком случае требуется по закону действовать, по санкционированному законом. Мы не можем выяснить, каким будет право аренды и тому подобное. Если мы выясним то некорректное — самозахват или неправильную соглашение, то она и по действующему законодательству может быть прекращена. Алгоритм прост. Во время регистрации сделки человек должен показать, кто покупает на самом деле. Если это физическое лицо, нет вопросов. Единственное, что нужно показать, это откуда деньги, если там миллионы гривень. Определенные механизмы этого уже есть. Например, они распространены на банк или на другое учреждение. Есть антикоррупционный механизм. Иными словами, это не совсем об обороте земли, это об эффективном использовании тех механизмов, которые есть сегодня. Если человек покупает — есть финансовый мониторинг. Если человек покупает банк или компанию и не может объяснить, откуда у него миллионы гривен или долларов, то это проблема.Эта проблема не только земли. Это проблема приватизации, это проблема частных и государственных компаний и др. Мы все должны использовать имеющиеся инструменты, чтобы не допустить коррупции или непонятного происхождения денег. Я думаю, что это будет в плане аналитики, потому что мы вычищаем реестр, кадастр, связываем его с реестром прав собственности — все есть в законе. Связать, чтобы мы видели, где земля и кто ее владелец. И тогда мы ставим на это аналитику (кто владелец): берем данные из налоговой и тому подобное. Действительно ли доходы этого человека соответствуют его заявкам на покупку земли: если в доходах  0, а купил себе 5000 га и в банк не пошел, то мы увидим это.

— Есть ли до конца понятен механизм покупки земли физическим лицом? И применение проверки доходов, когда оно покупает более 100 га или 200 га?

Тимофей Милованов: Здесь прописано, что конкретно следует подать в реестр. Этот механизм разработан. Механизм финансирования будет в других законах. Это только 1 из десяти или сколько элементов системы, которые будут подаваться через несколько законов. Те законы содержат и антирейдерство, вопрос консолидации, «шахматки» и т.д.

Вопрос О юридических лицах: Как мониторить, чтобы не было русских денег?

Тимофей Милованов: В законопроекте нет этого механизма. Он будет в других законопроектах и ​​постановлениях. Мы должны следить, построить систему мониторинга. Что это значит? Когда человек регистрирует права на собственность, и это юридическое лицо, мы должны получить информацию, кто является настоящим владельцем. Как это делается? Она показывает своих владельцев, а это может быть другое юрлицо. Это могут быть и украинские компании, ведь можно запутать и через украинские схемы. Если не раскрывают, кто является настоящим владельцем, возможно, это украинец, вернулся через 5 компаний, оффшоры … И если этот человек может объяснить где деньги — ок, нет вопросов. А если не может объяснить, где взялись эти деньги, то мы должны быть внимательны. Будут страны, которые могут нам этого не показать, тогда с этими странами не принимать таких юрлиц. Это стандартно для финансового мониторинга. Для этого мы и принимаем BEPS. Внедряем законопроекты, которые позволяют показывать наших владельцев другим странам и от них брать эту информацию. Я не хочу о конкретных странах говорить, потому что они «чистятся». Мы поддерживаем всех международных партнеров, мы с уважением относимся ко всем, но мы защищаем свой суверенитет.

Механизм финансового мониторинга для финансовых рынков существует. Следует подумать, как его применять и перенести на другой рынок. Это будет нелегко, но не значит, что нельзя этого сделать. Думаю, что он появится до 1 октября 2020 года. Мы себе немного даем времени — год.

МИФ о том, что скупят в Украине всю землю за копейки. У людей вызывает большую аллергию минимальная цена нормативной денежной оценки.

Тимофей Милованов: Нет, не скупят. Если правильно запустим рынок, без ограничений — так же, как сказали, если будут юридические лица и физические лица Украины покупать, тогда цена будет высокой, к тому же, и аренду поднимет. То есть, не обязательно человеку продавать — она ​​имеет на это право. Мы делаем прозрачный Госгеокадастр. Это будет защитой от рейдерства. Каждый сможет проверить, где чей участок, история участка и сделки. Соглашения регистрировать, если будет известно, кто является настоящим владельцем конечным. Тогда не может быть рейдерства. Конечно, это означает и реформу Госгеокадастру, продолжение трансформации судебной ветви правоохранительной системы — нужно все делать вместе. Возвращаясь к тому, будут «за копейки»? Дешево будут скупать, если ограничивать кому-то право покупать землю или право продавать.

Земельная ипотека

Есть экспертные оценки, при запуске рынка земли стоимость стартует от $ 2 тыс.
Тимофий Милованов: Или больше. Со временем она возрастет. Не в момент запуска обращения, но постепенно расти. Я думаю, может и два, или даже больше — со временем, за несколько лет от теневой реальной стоимости. А о нормативной — это не вопрос продажи. Никто не говорит, что вы должны продать по нормативной стоимости землю. Мы можем по любой цене продать, с этим вообще нет вопросов. НГО — это начало стартовой цены аукциона, если государственная земля, как общины продавать землю, которую им государство передает. Это важно помнить: что государство передает землю общинам, общины ее могут продать. Они продаются через прозрачные аукционы, а НПО — это начальная стартовая цена. Которая предусмотрена минимальная цена только для государства, то есть для земли общин?  Это минимум на аукционы …

Будет создано государственное земельное ипотечное учреждение? Многие говорят, что надо земельный банк, другие — за то, что не надо.

Тимофий Милованов: Нужны программы земельного кредитования, а инструмент — это не так существенно. Главное, чтобы мы его внедрили так, чтобы он работал. А как он будет называться — «агентство», «банк», «программа». Лучше, чтобы финансирование происходило за все банки, чтобы человек пришел не к какому-то новому агентству, которое только будем создавать, а в ближайший банк, а иногда и онлайн.

По меньшей мере должна быть программа кредитования. Мы увидим, что работает лучше. Деньги выделены и механизмы их распределения сейчас прорабатываются. Мое мнение такое, что человеку должно быть удобно и легко, чтобы доехать, подать документы. Для этого нужно привлекать максимальное количество финансовых учреждений.

В земельном законе или его производных вы будете записывать его доступность ко всем, все же отдельных?

Тимофей Милованов: Мы не будем ограничивать, только пропишем, что именно компенсировать. Не из кого, а каким образом это будет работать с точки зрения компенсации процентов, залога и т. Мы уже работаем и будем продолжать работать над этим с Национальным банком Украины, банковским сообществом и другими финансовыми учреждениями, чтобы земельное кредитование было максимально доступным для людей.

МИФ о земельной децентрализвции. В регионах говорят, что она остановилась. Ваше видение этого. И когда, по вашим прогнозам, общины получат все земли?

Тимофей Милованов: Мы будем передавать эту государственную землю на места к запуску рынка земли. У нас есть год, чтобы это стало возможным . Конечно, есть и стратегические земли. Будут определенные приоритеты, и сами сможет себе что-то выкупить и оставить.

Должно остаться для государства то, что для нее является стратегическим. И это не только национальная безопасность, это и развитие лесов … Мы сегодня теневой оборот земли выводим в прозрачную плоскость. Оборот земли сегодня. Мы хотим, чтоб он стал официальным, чтобы мы видели, что там на самом деле происходит, и чтобы владелец земли мог получить больше денег за аренду, или продать за большую сумму