Банкиры наконец определились, как работать с рынком недвижимости в условиях ужесточения финмониторинга. Напомним, новые правила вступили в силу месяц назад. Но тогда еще банковский сектор не успел освоиться с риск-ориентированным подходом и ждал разъяснений НБУ. Что изменилось для клиентов-физлиц, какие документы нужны для покупки недвижимости и как теперь можно купить жилье, выяснял Mind.
Что такое риск-ориентированный подход?
Напомним, закон №361-IX сокращает количество признаков, по которым операция подлежит финансовому мониторингу – вместо 17 их теперь всего четыре. Основной для физических лиц – такой: банк обязан провести проверку клиента и его источников доходов при финансовых операциях с наличными (внесение, перевод, получение средств).
Кроме того, увеличилась и пороговая сумма – со 150 тыс грн до 400 тыс грн.
«Если раньше НБУ сам выставлял много критериев к изучению клиентов, то сейчас многое перешло в плоскость риск-ориентированного подхода. Банки самостоятельно создают критерии и параметры для подтверждения того, что операция не связанна с легализацией (отмыванием) денег, полученных незаконным путем, с финансированием терроризма или распространением оружия массового уничтожения», – отметила начальник управления финансового мониторинга ОТП Банка Елена Киреева.
По словам адвоката и управляющего партнера АО «Лещенко, Дорошенко и партнеры» Александра Лещенко, банк вправе остановить трансакцию, если заподозрит неладное при ее проведении.
Иными словами, когда клиент ежемесячно получает на зарплатную карту банка 15 000 грн, а потом внезапно приходит с $200 000 наличными для открытия валютного депозита, то банк вправе не оформлять вклад до тех пор, пока клиент документально не подтвердит источник происхождения средств.
Как подтвердить источник происхождения денег?
«Процедура проверки источника происхождения средств не поменялась. Единственное, что изменилось – пороговая сумма. Если клиент вносит на личный счет больше 400 000 грн, банк предложит ему заполнить краткую анкету и приложить документы, подтверждающие источники этих денег», – рассказывает директор департамента финансового мониторинга ПУМБ Анна Горбенко.
Подтверждающими документами могут быть справка о доходах, копия договора купли-продажи/сдачи в аренду недвижимости/автомобиля, документ, подтверждающий получение наследства, дивидендов, и так далее.
К «давним» клиентам банкиры будут лояльнее. «Если речь идет о существующем клиенте, скорее всего у банка есть определенное представление о его финансовых возможностях: сколько и как часто он тратит, какими суммами оперирует в рамках месяца и года. Поэтому, если банк понимает, что операция отвечает финансовым возможностям клиента, отчитываться о происхождении средств, если сумма выше 400 тыс грн, не нужно», – говорит Анна Горбенко.
Закон оставляет за банками окончательное решение, при каких условиях требовать подтверждение происхождения средств. «Суммы операций, при которых потребуются источники происхождения и порядок их предоставления, принимаются каждым конкретным банком отдельно», – подчеркнул начальник управления финансового мониторинга банка «Пивденный» Дмитрий Алексеев.
В одном банке клиент сможет перевести на счет своего родственника 200 тыс грн без предоставления документов, а в другом – только с подтверждением происхождения средств. То есть даже обозначенный в законе нижний порог для обязательного финмониторинга в 400 тыс грн не гарантирует клиенту, что в банке не запросят документы, если сумма будет меньшей.
Как рассказали Mind в ПриватБанке, при размещении депозита от 300 000 грн (внесение наличными) нужны документы, а вот если депозит размещается безналично (с карты), то подтверждения не требуется.
Как купить квартиру?
Как же поступать тем, кто хочет приобрести жилье и рассчитывал оплатить покупку наличными (как часто бывало раньше)? В Нацбанке не дают ответа на этот вопрос, ссылаясь на то, что недвижимость – не их сфера.
В крупных банках отметили, что при внесении наличных в размере 400 000, 500 000 или 1 млн гривен в отделении банка для перевода на счет продавца необходимы документы о происхождении средств. «Чтобы перечислить деньги на счет застройщика, принесите паспорт, счет от застройщика (договор о покупке), код ИНН и справку о происхождении средств», – прокомментировали в Райффайзен Банке Аваль. То же самое сказали и в ПриватБанке.
В банках помельче условия пока чуть более лояльные. «Все зависит от операции и нашего понимания, кто ее совершает. Если мы знаем клиента, видим, кто он, и его операции обычно прозрачны, то даже покупка квартиры на сумму до 1 млн грн не станет причиной требовать подтверждения доходов. Но если это новый клиент, он приходит с чемоданом денег, и мы понимаем, что это не его деньги, а он проводит сомнительную операцию, то да, будем требовать документы», – объяснили в одном из небольших финучреждений.
Как легализовать большую сумму наличных?
Если у человека есть крупная сумма (1–3 млн грн) наличными, то законных способов, как без предоставления данных о доходах купить недвижимость, не слишком много. Среди них:
Открытие депозита на допороговую сумму (например, 200 000–300 000 грн) и постепенное его пополнение с последующим получением вклада на текущий счет, а затем – перечисление средств со счета в качестве оплаты за недвижимость.
Ипотечный кредит или рассрочка от застройщика, когда можно разбить оплату за недвижимость на несколько траншей, избежав пристального внимания со стороны финмониторинга. Главное – не проводить все транши в один день.
«Под финансовый мониторинг будет подпадать и так называемое дробление пороговой суммы финансовой операции в течение одного операционного дня. Очередной взнос наличных средств на счет, по которому будет достигнута пороговая финансовая сумма, приведет к обязательности финмониторинга таких операций», – предупреждает адвокат Александр Лещенко.
Банкиры подчеркивают: даже такие способы не гарантируют клиенту, что на каком-то этапе его не попросят предоставить справку о происхождении средств. Поэтому рекомендуют заранее позаботиться обо всех документах, способных подтвердить, что деньги не получены преступным путем.
Среди нелегальных способов «узаконить наличку» собеседники Mind в режиме off records называют договоренности с нотариусами, которые напишут документ о получении наследства, а также создание (регистрацию) предприятия (ООО или СПД), через которое можно будет провести покупку недвижимости. Также среди таких способов – фиктивное трудоустройство покупателя недвижимости в компании с солидным окладом (читай – фиктивная справка о доходах).
Юристы предостерегают клиентов банков от использования незаконных способов. «Все документы должны быть действительными и актуальными. Подделка или использование заведомо поддельного документа может иметь последствия, в том числе – криминально-правового характера», – предупредил адвокат Александр Лещенко.
